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雑記

マイホーム検討中の方必見!新潟市の不動産土地情報・探し方・小中学校区など

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夢のマイホーム。

就職して結婚して、子供ができたらみなさん一度は考えることでしょう。

一生に一度しかできないとてつもなく大きな買い物。

自分たちのこと、子供たちのこと、老後の生活等々を考えると

土地選びは非常に悩ましいです。

今回は新潟市内で土地購入を検討している方必見の

土地情報についてツラツーラと解説したいと思います。

新潟市の地価事情

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最初に言っておきますが、地価というのは公に発表されているだけで

実際の坪単価とは異なります。

それでもやはり、地価というのは土地を購入するにあたって参考になる数字です。

新潟市は8つの区域に分かれています。

  • 中央区
  • 江南区
  • 秋葉区
  • 東区
  • 北区
  • 南区
  • 西区
  • 西蒲区

新潟市は東西南北に広いです。

やはり中心地ほど高く、市街地ほど安い傾向にありますね。

 

新潟市の地価ランキング

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それでは新潟市の地価ランキングを区別に発表します。

  1. 中央区 43万3799円/坪
  2. 西区  19万6026円/坪
  3. 東区  18万6273円/坪
  4. 江南区 12万1322円/坪
  5. 南区  9万8402円/坪
  6. 西蒲区 9万6308円/坪
  7. 秋葉区 9万2429円/坪
  8. 北区  9万0527円/坪

※参考HP:新潟市の公示地価・基準地価・坪単価

こんな結果になっています。

やはり中心地の中央区の地価が抜群に高いですね。

2位の西区の倍です。

西区、東区がほぼ同着くらいなのは中央区に隣接していて且つ

中央区へのアクセスが良好だからでしょう。

続いて江南区。

江南区も中央区に隣接していますが、交通の便が良いのは亀田のみ。

あとはただ田園風景が広がっている面積のほうが大きいためこの順位です。

5位以降はほとんど変わりません。

中央区から大きく離れており、バスの便も電車の便もよくありません。

車がなければ生きていけない陸の孤島がほとんどです。

私の実家も5位以降に属していますが

バスは2-3時間に一本、駅まで歩いて2時間です。

スローライフを楽しみたい、自然いっぱいのところで子育てがしたい等

結構特殊な理由がない方以外は住むには非常に不便な地域です。

こんなこと言ってしまうと怒られるかもしれませんが…。

 

地価=実売土地価格ではない

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誤解しがちなのがこの点についてです。

あくまでも地価というのは参考であって、実売価格は大きく異なります。

実売価格を左右する要素はかなりたくさんありますが

一番左右されるのは土地を所有している人(地主)が買い手に売却する際に

中間に不動産屋さんを挟むという点が一番大きいように思います。

実際に個人間の土地取引は可能ですが

かなりの知識と手間がいることと、トラブルに対処するのが非常に困難なため

一般的には不動産屋さんに仲介に入ってもらうことが多いです。

仲介に入るということは不動産屋が中間マージンを取るということです。

つまり、その中間マージン分が上乗せされた価格が実際の土地購入価格となります。

加えて、その土地の住環境によっても大きく価値が変わってきます。

南向きの土地、2面道路に面している、バス停や駅までの近さ等々…

利便性が高いほどその土地の価値は上がります。

 

土地を探す上で何を大事にするか

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これは各個人によって大きく変わってくる点だと思います。

代表的なものを紹介しましょう。

実家との距離が近い

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これは子育て世代ではトップなのではないでしょうか。

特に奥様の意見で一番多いのは「妻方の実家の近くに家を建てたい」ということでしょう。

現実問題として、子育てをする上での資金をどうにかする場合には共働き以外に方法はないように思います。

保育園に預けるにしても、仕事の帰りが遅くなれば延長保育料がかさむ…

子供にさみしい思いをさせてしまう。

不定休のパパママは土日祝日に子供を預けるところがなく途方に暮れてしまう。

そんなときに気軽に頼れるのはやはり妻方のおじいちゃん、おばあちゃんですね。

職場との距離が近い

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一生その職場に骨をうずめる覚悟がある方は非常にいいことですね。

通勤に車を使わなくていいから駐車場代とガソリン代が浮きます。

通勤時間が非常に短くなるため、子供と過ごす時間も増えて家事も積極的にこなせます。

突然子供が熱を出してもすぐに駆け付けることができます。

徒歩圏内に職場があるというのはかなりのメリットでしょう。

交通の便が良い

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新潟のような地方都市では車は必須です。

成人している人で車を持っている人であればどこに住んでもある程度は対応できます。

年に数回ある飲み会もノンアルコールで対応すれば何の問題もありませんし

いざとなれば代行やタクシーで帰るよりもネットカフェやビジネスホテルに泊まった方が安いです。

わざわざ飲み会のために交通の便が良いところに住むことはありません。

それ以上に、子供目線で考えると、やはり交通の便が良いところは譲れない箇所かもしれません。

例えば高校へ進学した際です。

新潟市も進学できる高校の選択肢がぐっと増えました。

遠いところからでも進学できるようになったために、学校まで片道数時間という子もいるようです。

特に、自宅から駅までが自転車でも遠いようなところでは

毎朝親が駅まで送り、迎えに行ってあげなければいけません。

親にとっても子にとってもデメリットの方が大きいです。

また、地方へ行くほどにバスや電車の便も本数も非常に少なくなります。

私の地元でもバス路線の廃止などよく聞きます。

それだけ人が少なくなってきており利用する方もいなくなれば

当然バス会社も経営ができなくなり、そうせざるを得ないのでしょう。

やはり、利便性を求めるのであれば郊外よりも近郊に住む方が良いですね。

小学校、中学校が近い

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男性では意外と見落としがちなのがこれです。

好条件の土地があったとしてもこれを見落とすと後々に子供にしわ寄せがいくことになります。

新潟市で例を挙げてみてみましょう。

新潟市中央区の小学校区の地図です。

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実際に赤丸のところに住んだとしましょう。

住所でいうと新潟市中央区紫竹山です。

この地域の子たちは紫竹山小学校へ通学することになります。

徒歩5分程度で非常に利便性が高い場所です。

一方中学校区がこちらです。

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なんと、この地域の子供の中学校区は近隣にある鳥屋野中ではなく

宮浦中学へ進学しなくてはいけません。

しかも自転車通学は禁止、徒歩です。

新潟駅をさらに越えてまだ歩きます。

大人の足でも1時間はかかるでしょう。

バスを使用していくのでしょうか。。。それにしても遠いです。

一応、学区外就学認可地域に指定されているので

東新潟中学へも進学できるのですが、それでもそんなに距離は変わりません。

このように、実際に利便性が良いところでも子供のことを考えると非常に苦しい場所も中には存在します。

参考:小学校・中学校 学区マップ

  :学区外就学認可地域 新潟市

  :通学区域(学校区) 新潟市

接地道路幅が広い

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これも大きいですね。

最低でも接地する道路幅は4mは欲しいです。

4mというのは普通車がかなりギリギリですれ違えるくらいの幅です。

駐車等余裕を持つのであれば5m以上の道路幅は確保したいところです。

逆にそれ以上に狭い道路ではいくら前面を駐車場にしたところで

非常に駐車が困難です。

また、袋小路のような場所で且つ道路幅が狭い場合は方向転換が行えず

あたまから突っ込んで侵入した場合にはバックで出なければいけません。

土地の間口が広い

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これは家の前に駐車場を確保する上で非常に重要です。

一般的に車一台を余裕を持っておくのに必要な横幅は2.5mです。

フィットは1.69m、CX5は1.84m、ハイラックスサーフは1.93m

アメ車のフォードエクスプローラーは2mです。

ドアの開口も考えると一般的な3ナンバーの車でも結構ギリギリかもしれませんね。

横並びに2台停めて5m、隣地境界を最低でも50cm以上離さないと諸々トラブルに対応しなくてはいけないため

車2台を並列で駐車するには最低でも間口は6m以上は必要です。

接地道路に除雪が入る地域である

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2018年1月の豪雪はまだ記憶に新しいと思います。

新潟市中央区で84cmの積雪を記録しました。

接地面の道路が除雪車が入ってこない道路であった場合

こんな豪雪が降ったら間違いなく車は出せないでしょう。

また、少量の雪だった場合でも雪かきに苦労します。

土地購入前には詳細な除雪路線図を取り寄せて、検討している土地の道路が

除雪されるか確認した方が良いでしょう。

参考:中央区役所だより 第256号(平成29年12月3日) 新潟市中央区

近隣の建物の高さ・隣り合う住居との距離

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建物の高さに関して言えば、日照量に影響があります。

検討している土地の南側にマンションが建っていれば、南向きからの日照は得られません。

どんなに家の建て方を工夫しても、目の前に壁があっては採光は困難です。

また、東方向にマンションがある場合も朝日は入ってきません。

隣り合う住居との距離が近いと、敷地境界トラブルにもなりやすく

また、窓が隣り合わせにならないように工夫をする必要があります。

土地のコストがかかったからといって、注文住宅ではなく規格住宅を建築しようとすると

窓が向かい合わせになってしまうことが多いように思います。

その地域の用途地域

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土地には用途区分というものが存在します。

用途地域 – Wikipedia

この用途地域によって、建てられる建物の大きさ(建蔽率、容積率)

高さが制限されることに加えて

建築してもよい建物の種類が制限されます。

例えば第一種低層住居専用地域では

建蔽率・容積率が50%・100%に、絶対高さ制限が10mに制限されますが

(50坪の土地に対して、1階部分の面積が25坪まで、延床面積が50坪までしか建てられない)

コンビニやスーパーも建てられません。

よって、本当に住宅に特化した地域になることが多いです。

一方、第二種住居地位や準住居地域に関しては

大型のアパート、マンション、スーパーも建てられるので

住み始めは静かでいいところだったけど、年々いろんな人の集まる施設が建てられて

交通量も多い住みにくい土地になったわ…

なんてことにもなりかねません。

この辺も慎重に選ぶ必要があります。

いい土地を選ぶのに迷っている暇は本当にない

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新潟市内でもやはり人気地域あります。

それは新潟駅南口からイオンモール新潟南店までの

弁天線沿いの地域です。

新潟駅まで近くバイパスにも高速にもアクセスが良い。

バス停も徒歩圏内、バスも23時台まである。

また、鳥屋野潟周辺の某大手企業による土地買収も終わり

いよいよ倉庫型大型ショッピング施設の建設も始まるなんていう噂もあります。

ますますこの辺の利便性が良くなりますね。

また、2035年には新潟駅の高架工事が完了し

新潟駅万代口と南口が道路で繋がる予定です。

それに向けて区画整備が始まっており、地価も軒並み上昇傾向とのことです。

加えて、白山駅と新潟駅の間、旧卸売市場の跡地の開発が始まり、上所駅なるものを作る構想もあるようです。

ただ、この三地域ですが、宅地開発は既に終了しており、売り地が出るのは半年に数件と言われています。

当然、この地域を狙って買おうとしている人はたくさんいます。

迷っているうちに売れてしまうなんてことはザラにあります。

このように数千万の土地を一瞬で決められる決断力がないと、土地はすぐに売れてしまいます。

中央区に限らず、西区東区の利便性が高いところも同様です。

それ以外の地域に関しては、あまり土地の動きが少ないのでのんびりしていても大丈夫かと思いますが。

今後予想される土地建物事情

日本は超高齢社会を迎えつつあります。

2025年には65歳以上の人口が全人口の35%を超え

そこから徐々に人口減少が始まります。

恐らく2040年代にはその年代の人たちがなくなり、都心部に出た若者は実家へ戻らないことで

空き家問題が問題化すると思います。

そのころになれば空き家を中古住宅として売り出す人が大勢出てくるでしょう。

しかし、その家は築30年以上は経過しています。

そんな気密性、耐震性の低い家にあと30年住めますか…?

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

ツラツーラと解説したらなんだかまとまりのない文章になってしまいました。

後日修正をかけようかなと思っています。

夢のマイホームを建てる土地、みなさん悩みますよね。。。

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